เรื่องโดย : ชูเกียรติ  จูมทอง

1. สิทธิในที่ดิน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรขอจัดสรรเฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ซึ่งหมายถึงที่ดินที่โฉนดที่ดินเท่านั้น ส่วนกฎหมายใหม่ครอบคลุมถึงที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง เช่น น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ด้วย

2. การค้ำประกัน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรค้ำประกันเฉพาะสาธารณูปโภค แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้ผู้จัดสรรค้ำประกันทั้งส่วนที่เป็นสาธารณูปโภค และการดูแลสาธารณูปโภคด้วย

3. ภาระผูกพันในที่ดิน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรปลอดจำนองที่ดินทั้งหมดก่อนขอออกใบอนุญาตจัดสรร ส่วนกฎหมายใหม่กำหนดให้ปลอดจำนองเฉพาะที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค ส่วนที่ดินที่เป็นแปลงขายสามารถติดจำนองได้

4. การโฆษณา กฎหมายเดิมห้ามทำการโฆษณาขายก่อนได้รับอนุญาตจัดสรร แต่ไม่มีใครปฏิบัติตามเพราะมีโทษเพียงโทษปรับ แต่กฎหมายใหม่กำหนดไว้ทั้งโทษจำคุก และโทษปรับ ทำให้ผู้จัดสรรไม่กล้าที่จะกระทำผิดอีกต่อไป

5. สัญญาซื้อขายที่ดินจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดในเรื่องสัญญามาตรฐานไว้ แต่กฎหมายใหม่จะมีการกำหนดสัญญามาตรฐานไว้ให้ผู้จัดสรรจัดทำสัญญาโดยมีเงื่อนไขตามที่กำหนด หากเงื่อนไขในสัญญาไม่เป็นไปตามที่กำหนดจะถือว่าข้อความส่วนที่ขัดกับสัญญามาตรฐานนี้เป็นโมฆะ ซึ่งเปรียบเสมือนไม่มีข้อความนั้นในสัญญาเลย

6. การชำระราคาที่ดิน กฎหมายเดิมไม่มีการกำหนดไว้ ทำให้ผู้ซื้อที่ผ่อนชำระเงินกับผู้จัดสรรไว้ครบถ้วนไม่สามารถขอให้ผู้จัดสรรที่ได้รับอนุญาตจัดสรรโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ตนได้ แต่กฎหมายใหม่จะกำหนดผู้จัดสรรออกใบเสร็จรับเงินการซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อเพื่อเป็นหลักฐานในการขอโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายเดียวจากสำนักงานที่ดิน หรือจากเจ้าหนี้ของผู้จัดสรรได้ หากผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วนแล้ว

7. การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดเป็นทางเลือกให้ผู้จัดสรรปฏิบัติ 3 วิธีคือ (1) ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อบริหารเอง หรือ (2) ผู้จัดสรรได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือ (3) ผู้จัดสรรจดทะเบียนโอนทรัพย์สินเป็นสาธารณประโยชน์

8. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยผู้ซื้อลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงขายทั้งหมด และถือว่าเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย

9. คณะกรรการหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดตั้คณะกรรมการตามที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของสมาชิกกำหนด หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นภายในโครงการ

10. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ว่าจะต้องมีการเก็บหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการเป็นราย ๆ ไป  แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดเก็บตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด การกำหนดและการเปลี่ยนแปลงจะต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก โดยการจัดเก็บจะเริ่มในวันที่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

11. มาตรการสำหรับผู้ค้างชำระค่าบริการ กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดแนวทางแก้ไขสำหรับผู้ค้างชำระค่าบริการโดยจะต้องชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด และหากค้างชำระติดต่อกัน 3 เดือนอาจถูกระงับการให้บริการสาธารณูปโภค และหากค้างชำระติดต่อกัน 6 เดือน เจ้าพนักงานงานที่มีอำนาจระงับการโอนกรรมสิทธิ์ได้

จะเห็นได้ว่ากฎหมายฉบับนี้ประกาศใช้เพื่อแก้ไขปัญหาการจัดสรรที่ดินที่เกิดขึ้นในอดีต ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคได้รับความเดือดร้อนจากการไม่มีความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการจัดสรรบางราย ที่คิดแต่เพียงว่าจะจับเสือมือเปล่า โดยลืมคุณธรรมของการเป็นคนดีไป จนมีเรื่องไปกองที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเต็มไปหมด

สำหรับประโยชน์ที่ผู้ซื้อจะได้รับตามกฎหมายนี้ที่สำคัญเห็นจะได้แก่การได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมากขึ้นไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสัญญามาตรฐาน ที่เจ้าของโครงการจะเอาเปรียบผู้ซื้อได้น้อยลงและการคุ้มครองว่าหากเจ้าของโครงการได้รับอนุญาตจัดสรรและผู้ซื้อชำระค่าผ่อนชำระครบถ้วนหรือไม่ครบถ้วนก็ตาม แต่ในระหว่างนั้นเจ้าของโครงการเกิดปัญหาจนทำให้เจ้าหนี้ต้องยึดโครงการ ผู้ซื้อยังมีสิทธิที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตนซื้อได้โดยชำระเงินให้แก่เจ้าหนี้ตามจำนวนที่กำหนดหลังโฉนดที่ดิน ส่วนของเดิมนั้นไม่มีโอกาสที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์เลยต้องพึ่งศาลเพียงอย่างเดียว

สุดท้ายคือความคุ้มครองว่าโครงการที่ซื้อนี้จะต้องมีผู้ดูแลสาธารณูปโภคต่อไปไม่ใช่ปล่อยตามเวรตามกรรมเหมือนเช่นที่ผ่านมาในอดีตอีกต่อไป