บ้านขวัญใจโดม
บ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว บ้านใหม่
บ้านสวย


   
สาระน่ารู้เรื่องบ้าน
 
   
กฎหมายน่ารู้ เกี่ยวกับบ้าน

 
  การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่
  ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
  ผลกระทบของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฉบับใหม่
  คนต่างด้าวและคนที่เกี่ยวข้องจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในเมืองไทยได้หรือไม่?
  การถือครองที่ดินของนิติบุคคลต่างด้าว
  กฏหมายว่าด้วยรั้วบ้าน
  เอกสารสิทธิที่ดิน สิทธิที่ไม่เท่าเทียมกัน
  ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
  เอกสารประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
  ข้อความสำคัญในสัญญา
 
......................................................................................................
 

ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่



ตามที่ทางราชการได้บังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2543 ที่ผ่านมา ซึ่งกฎหมายใหม่นี้ได้ยกเลิกประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ซึ่งเป็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดินเดิม สำหรับประเด็นที่แตกต่างระหว่างกฎหมายเดิมและกฎหมายใหม่ในส่วนที่เป็นประโยชน์กับผู้บริโภคมีดังนี้

1. สิทธิในที่ดิน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรขอจัดสรรเฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ซึ่งหมายถึงที่ดินที่โฉนดที่ดินเท่านั้น ส่วนกฎหมายใหม่ครอบคลุมถึงที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง เช่น น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ด้วย

2. การค้ำประกัน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรค้ำประกันเฉพาะสาธารณูปโภค แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้ผู้จัดสรรค้ำประกันทั้งส่วนที่เป็นสาธารณูปโภค และการดูแลสาธารณูปโภคด้วย

3. ภาระผูกพันในที่ดิน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรปลอดจำนองที่ดินทั้งหมดก่อนขอออกใบอนุญาตจัดสรร ส่วนกฎหมายใหม่กำหนดให้ปลอดจำนองเฉพาะที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค ส่วนที่ดินที่เป็นแปลงขายสามารถติดจำนองได้


4. การโฆษณา กฎหมายเดิมห้ามทำการโฆษณาขายก่อนได้รับอนุญาตจัดสรร แต่ไม่มีใครปฏิบัติตามเพราะมีโทษเพียงโทษปรับ แต่กฎหมายใหม่กำหนดไว้ทั้งโทษจำคุก และโทษปรับ ทำให้ผู้จัดสรรไม่กล้าที่จะกระทำผิดอีกต่อไป

5. สัญญาซื้อขายที่ดินจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดในเรื่องสัญญามาตรฐานไว้ แต่กฎหมายใหม่จะมีการกำหนดสัญญามาตรฐานไว้ให้ผู้จัดสรรจัดทำสัญญาโดยมีเงื่อนไขตามที่กำหนด หากเงื่อนไขในสัญญาไม่เป็นไปตามที่กำหนดจะถือว่าข้อความส่วนที่ขัดกับสัญญามาตรฐานนี้เป็นโมฆะ ซึ่งเปรียบเสมือนไม่มีข้อความนั้นในสัญญาเลย

6. การชำระราคาที่ดิน กฎหมายเดิมไม่มีการกำหนดไว้ ทำให้ผู้ซื้อที่ผ่อนชำระเงินกับผู้จัดสรรไว้ครบถ้วนไม่สามารถขอให้ผู้จัดสรรที่ได้รับอนุญาตจัดสรรโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ตนได้ แต่กฎหมายใหม่จะกำหนดผู้จัดสรรออกใบเสร็จรับเงินการซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อเพื่อเป็นหลักฐานในการขอโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายเดียวจากสำนักงานที่ดิน หรือจากเจ้าหนี้ของผู้จัดสรรได้ หากผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วนแล้ว


7. การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดเป็นทางเลือกให้ผู้จัดสรรปฏิบัติ 3 วิธีคือ (1) ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อบริหารเอง หรือ (2) ผู้จัดสรรได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือ (3) ผู้จัดสรรจดทะเบียนโอนทรัพย์สินเป็นสาธารณประโยชน์

8. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยผู้ซื้อลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงขายทั้งหมด และถือว่าเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย

9. คณะกรรการหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดตั้คณะกรรมการตามที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของสมาชิกกำหนด หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นภายในโครงการ

10. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ว่าจะต้องมีการเก็บหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการเป็นราย ๆ ไป  แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดเก็บตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด การกำหนดและการเปลี่ยนแปลงจะต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก โดยการจัดเก็บจะเริ่มในวันที่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร


11. มาตรการสำหรับผู้ค้างชำระค่าบริการ กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดแนวทางแก้ไขสำหรับผู้ค้างชำระค่าบริการโดยจะต้องชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด และหากค้างชำระติดต่อกัน 3 เดือนอาจถูกระงับการให้บริการสาธารณูปโภค และหากค้างชำระติดต่อกัน 6 เดือน เจ้าพนักงานงานที่มีอำนาจระงับการโอนกรรมสิทธิ์ได้

จะเห็นได้ว่ากฎหมายฉบับนี้ประกาศใช้เพื่อแก้ไขปัญหาการจัดสรรที่ดินที่เกิดขึ้นในอดีต ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคได้รับความเดือดร้อนจากการไม่มีความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการจัดสรรบางราย ที่คิดแต่เพียงว่าจะจับเสือมือเปล่า โดยลืมคุณธรรมของการเป็นคนดีไป จนมีเรื่องไปกองที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเต็มไปหมด

สำหรับประโยชน์ที่ผู้ซื้อจะได้รับตามกฎหมายนี้ที่สำคัญเห็นจะได้แก่การได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมากขึ้นไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสัญญามาตรฐาน ที่เจ้าของโครงการจะเอาเปรียบผู้ซื้อได้น้อยลงและการคุ้มครองว่าหากเจ้าของโครงการได้รับอนุญาตจัดสรรและผู้ซื้อชำระค่าผ่อนชำระครบถ้วนหรือไม่ครบถ้วนก็ตาม แต่ในระหว่างนั้นเจ้าของโครงการเกิดปัญหาจนทำให้เจ้าหนี้ต้องยึดโครงการ ผู้ซื้อยังมีสิทธิที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตนซื้อได้โดยชำระเงินให้แก่เจ้าหนี้ตามจำนวนที่กำหนดหลังโฉนดที่ดิน ส่วนของเดิมนั้นไม่มีโอกาสที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์เลยต้องพึ่งศาลเพียงอย่างเดียว

สุดท้ายคือความคุ้มครองว่าโครงการที่ซื้อนี้จะต้องมีผู้ดูแลสาธารณูปโภคต่อไปไม่ใช่ปล่อยตามเวรตามกรรมเหมือนเช่นที่ผ่านมาในอดีตอีกต่อไป


ที่มา : www.homeandi.com

 
 
 

 
   

CopyRight © 2007 Thaijudsun.com (ไทยจัดสรร.คอม)   All Rights Reserved.
โครงการขวัญใจโดม : บ้านจัดสรร-บ้านเดี่ยว อีกหนึ่งคุณภาพจากบริษัท โฮมแลนด์ แมนเนจเมนท์ จำกัด
เจ้าของโครงการและผู้มีกรรมสิทธิ์ บริษัทโฮมแลนด์ แมนเนจเมนท์ จำกัด โทร 02-153-4111 (อัตโนมัติ 3 คู่สาย)

เพื่อนบ้าน : ตั๋วเครื่องบินราคาถูก | โค้ด สกินhi5 | วิเคราะห์บอล ราคาบอล | ธนาคารกรุงไทย | เรียนต่อต่างประเทศ | จองตั๋วเครื่องบินราคาถูก | การบินไทย | ตั๋วเครื่องบินต่างประเทศ